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主管机构IRAS税务局

新加坡租房签约：查中介、付押金、印花税与退租证据

租 HDB 或私人住宅前，先用电话号码查 CEA 中介、核验房东和合法出租条件；签约后按期缴租约印花税，入住和退租用清单、照片及付款记录保护押金。

资料最后核对：

本页目录

新加坡租房最容易出事的不是少看了一条广告，而是没有先核对人、房、合法用途、居住人数、付款对象和合同节点。一套稳妥流程是：

查中介号码 → 亲自看房 → 查房东与出租资格 → 谈清合同 → 向正确对象付款 → 缴印花税 → 入住留证 → 退租对表。

第一道防线：用电话号码查中介

不要只看对方发来的姓名、CEA registration number、名片或头像。诈骗者会复制真实中介的资料。应把对方在广告或 WhatsApp 实际使用的电话号码输入 CEA Public Register：

  • 搜索结果应直接进入该注册中介的个人页面；
  • 页面上的所属 agency 和联络号码应与对方一致；
  • 若号码搜不到，哪怕姓名和注册号存在，也应视为高风险；
  • 通过 Register 上的号码另行回拨，确认正在联系的是本人。

CEA 明确提醒：预约看房或“锁定房源”不需要先付款。 应亲自与已核验的中介看房；所有款项直接付给房东，不付给中介或陌生“助理”，并使用银行转账、划线支票等可核验方式。

遇到“今天不转就给别人”、人在海外不能看房、发假 CEA 更新邮件、收款人不断改变等情形，先停款。无法判断时拨 1799；已经转账则立即联系银行、报警并保护账户。

第二道防线：确认房屋真的能这样租

房屋最短租期需要先核对
HDB 整套或房间6 个月房东的 HDB 批准、租客资格、authorised tenant 登记、非公民配额、单位总居住人数
私人住宅整套或房间连续 3 个月房东或获授权签约人、住宅批准用途、面积、现有居住人数、MCST 规则

私人住宅一般最多容纳 6 名无亲属关系者。面积至少 90 平方米并完成 URA 注册的合资格单位，在临时安排下可到 8 人，现行期限至 2028 年 12 月 31 日。小于 90 平方米的单位仍是 6 人上限。

HDB 的房型、租客身份、准证有效期和 non-citizen quota 另有细分；不要把 condo 规则套到 HDB。更完整的身份和批准检查可配合阅读 租 HDB 整套或房间。

核验房东时，可要求查看能证明业权或出租批准的资料，并确保 Tenancy Agreement 上的签约人和收款账户可解释。如果是公司房东，再查 UEN、签字人的授权和公司账户；不要因为“能开门看房”就认定对方有权出租。

付款前，把这些写进 Tenancy Agreement

CEA 提供 HDB 与私人住宅的官方 Tenancy Agreement 模板。模板可以协商修改，重点是关键数字和责任不能留在口头：

  • 房东、租客、所有 occupier、房屋地址和租期；
  • 月租、付款日、收款账户和逾期处理；
  • 押金金额、可扣款范围、退还条件与期限；
  • utilities、网络、空调保养、维修和 minor repair 的责任；
  • inventory list、property condition report 和 problem-free period；
  • 合理损耗怎样判断，退租检查怎样安排；
  • 提前解约、续租、外交条款或 sale with tenancy 等条件；
  • 印花税由谁处理，谁保存 Stamp Certificate。

LOI 不是法定必经步骤。 如果双方使用 Letter of Intent 或 good-faith deposit，就把可退或不退的触发条件、转入 TA 押金的方式，以及谈判失败如何退款写明。

同样不要把市场常见说法当成法律：新加坡官方并没有统一规定“押金一定是几个月”、minor repair cap 一定多少、problem-free period 一定几天，或退押金一定在几天内完成。未写清时，争议就只能回到合同和证据。

租约印花税：谁付、多久、怎么算

除非 Tenancy Agreement 另有约定，租约印花税通常由租客承担。完成后应取得 IRAS Stamp Certificate，保存 PDF 和付款记录。

期限

  • 在新加坡签署：签署后 14 天内完成 stamping；
  • 在海外签署：文件在新加坡收到后 30 天内完成。

不要等到入住或退租才处理。迟缴可能有罚款；已经逾期时应尽快在 IRAS e-Stamping 处理，不要继续拖延。

计算

租约公式
Average Annual Rent（AAR）不超过 S$1,000免税
租期 4 年或以下0.4% × 整个租期总租金
超过 4 年或不限期0.4% × 4 × AAR

税额向下取整到整数元，最低 S$1。AAR 使用平均年度合同租金或年化市场租金孰高，并可能包括家具、维护、服务费等其他不含 GST 的对价。

例如月租 S$3,000、租期 24 个月：总租金 S$72,000，印花税为 0.4% × 72,000 = S$288。实际申报仍以合同全部对价和 IRAS 计算结果为准。

入住当天建立“证据基线”

拿钥匙时，不要只拍一段走马观花的视频。按照 inventory list 逐项记录：

  • 家具、电器、钥匙、门卡和遥控器数量；
  • 墙面、地板、台面、窗帘和卫浴已有损伤；
  • 空调、热水器、炉具、冰箱、洗衣机是否运行；
  • 水电表读数、异味、渗水、霉斑和虫害；
  • 每个问题的近照、全景和日期。

在合同的 problem-free period 内，把 property condition report 和照片以电邮等可保存方式发给房东，要求确认收到。入住后的维修通知、报价、发票、转账回单和聊天记录，也应放在同一文件夹。

同时按身份更新地址。新加坡公民和 PR、ICA 长期准证及 MOM 工作准证的申报入口和期限不同，应到签发准证的机构页面确认，而不是只告诉中介或房东。

退租与押金

提前预约联合检查，并用入住时同一份 inventory 和房况报告逐项对比：

  1. 先完成约定的清洁、维修和空调保养；
  2. 拍摄退租日期的照片、视频和水电表；
  3. 让双方在检查表上记录未解决项目；
  4. 要求每一项押金扣款对应合同条款、照片、报价或发票；
  5. 以书面方式确认钥匙交接和余额退还日期；
  6. 联合检查完成前不要过早停掉现场检查所需的 utilities。

“合理损耗”与损坏的边界取决于合同、使用时间和证据。房东不能仅凭一句“需要翻新”解释全部扣款，租客也不能只凭“住久了都这样”否认明显损坏。

出问题时走哪条路

问题先走的渠道
假房源、冒充中介、被骗付款立即联系银行；1799 ScamShield；警方报案；有即时危险拨 999
注册中介误导广告或失当行为先向其 property agency 书面投诉，未解决再向 CEA 投诉
HDB 未批准出租、超住或非法短租向 HDB 反馈
私宅短租、超住或用途不符向 URA 反馈
押金、维修、租金等签约后合同争议书面协商；符合条件时考虑调解或 Small Claims Tribunals

CEA 对 property agent 的监管，通常在 Tenancy Agreement 签署和房屋交接后结束。租期内的维修、收租、家具或押金管理通常不自动属于 estate agency work，因此不要把所有纠纷都只投给 CEA。

Small Claims Tribunals 只接受符合主题、金额、租期和申索时限的案件。提交前先在 Singapore Courts 的 eligibility 页面核对；复杂业权、驱逐、重大损害或超出权限的争议，应考虑法律意见。

签约前最后检查

  • □ 已用实际联络号码查 CEA Public Register，并另行回拨
  • □ 已亲自看房，没有为预约看房或锁房向中介付款
  • □ 已核验房东、签约权、HDB 批准或私人住宅用途
  • □ 已确认最短租期、合法住户名单和人数上限
  • □ 所有付款只进合同写明且可核验的房东账户
  • □ 押金、维修、提前解约、inventory 和退还日期均已写入 TA
  • □ 已在 14／30 天期限内完成 e-Stamping 并保存 Stamp Certificate
  • □ 入住照片、房况报告、转账和维修通知已集中保存
  • □ 退租前会做联合检查，并要求扣款逐项举证

这份攻略提供官方规则和降低风险的操作清单，不替代针对具体租约的法律意见。

官方来源

  1. Rental Scamscea.gov.sg

    支持结论：已核对以实际联络号码查 Public Register、看房前无需付款、直接向房东付款及 ScamShield 1799 的防骗步骤。

    核对日期：
  2. Renting or Renting Outcea.gov.sg

    支持结论：已核对租赁尽调清单、HDB 与私宅 Tenancy Agreement 模板、佣金安排，以及签约交房后物业管理通常不属 CEA estate agency work。

    核对日期：
  3. Renting a Propertyiras.gov.sg

    支持结论：已核对租约印花税责任、AAR、四年以内和超过四年租约的 0.4% 公式、最低税额与计税租金范围。

    核对日期：
  4. When to Pay Stamp Dutyiras.gov.sg

    支持结论：已核对在新加坡签署文件后的 14 天期限，以及海外签署文件在新加坡收到后的 30 天期限。

    核对日期：
  5. Eligibility for Renting a Flat or a Bedroom from Open Markethdb.gov.sg

    支持结论：已核对 HDB 租客身份、准证有效期、非公民配额、房东证明与 authorised tenant 查询入口。

    核对日期：
  6. Renting Propertyura.gov.sg

    支持结论：已核对私人住宅三个月最短连续住宿、一般六名无亲属关系者上限，以及符合条件的大单位临时八人上限至 2028 年底。

    核对日期：
  7. Small Claimsjudiciary.gov.sg

    支持结论：已核对符合条件的住宅租赁争议可进入 Small Claims Tribunals，以及申索额、租期和时限需先做资格检查。

    核对日期：

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